【天天时快讯】中达证券：上周住宅销量环比小幅回落，重点城市去化周期有望稳步下降

本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|周报】住宅销量环比小幅回落，重点城市土拍热度回升》

报告要点

数据要点：

(资料图)

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降2%，2023年累计成交面积同比上升11%。其中一线环比上升较多城市为北京、深圳，分别环比上升38%、38%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升21%、14%、1%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降40%、30%、23%。

截至4月21日，13个主要城市可售面积(库存)环比与上周持平;平均去化周期13.3个月，环比上升5%。福州和广州去化周期环比上升较多，分别上升17%和16%，去化周期分别由上期的33.3个月和12.3个月变动至39.0月和14.3个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降1%。其中环比下降较多城市为厦门、南宁，分别环比下降33%、17%。2023年累计成交面积同比上升74%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡、金华，分别同比下降13%、1%。

本周观点：

本周，新房及二手房成交面积环比有所回落。新房成交方面，一线城市新房成交情况较好，4个一线城市成交面积环比同步上升带动一线新房成交面积环比上升24%。从城市区域来看，青岛等城市成交面积环比继续上升，推动环渤海区域新房成交面积环比上升较快，环比上升21%;武汉、荆门成交面积环比降幅较大，分别下降26%、12%，共同带动中部成交面积环比下降22%、重点城市成交面积环比小幅下滑。二手房成交方面，厦门、南宁等地成交环比明显下降，带动重点城市二手房成交面积环比下降28pct。

库存方面，在销售及推盘进度等因素影响下，重点城市去化周期环比增速加快5pct。其中，福州、莆田两地去化压力较大，分别去化周期为39.0个月、29.3个月，环比上升17%、4%;近期重点城市去化周期环比有所波动，随着销售的持续复苏，重点城市去化周期有望稳步下降。

投资建议:

百城首套房贷利率再降1bp，上海集中供地市场热度回升。根据贝壳研究院数据，4月百城首套平均房贷利率降至4.01%，较3月微降0.01pct，首套利率持续下降或有望进一步推动部分地区购房需求的释放，尤其是部分依然处于缓慢修复阶段的三四线城市。另一方面，3月境内债券发行规模环比较2月大幅上升约124.9%;累计同比降幅较1-2月收窄约14.6pct，未来或有更多合规则房企参与发债，如周内大悦城公告拟发行规模为10亿元人民币境内债。随着销售和融资的回暖，一线城市土地市场热度率先回升，如上海首轮供应的19宗地块中14宗进入一次性报价，平均溢价率上升至7.3%。房企表现来看，国企央企托底土地市场现象尚存，同时部分优质民营房企在销售回升的带动下资金面及对后市预期改善，土拍参与度有所提升。从目前来看，销售回升较快的高信用型房企或将更具竞争优势。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，众安集团、上实城市开发、中国新城镇本周涨幅居前。中国海外宏洋集团、绿景中国、莱蒙国际地产年初至今涨幅居前。

图 1：众安集团、上实城市开发、中国新城镇本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：中国海外宏洋集团、绿景中国、莱蒙国际地产年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：融创中国、万科企业、越秀地产本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，浦江中国、中奥到家本周涨幅居前。滨江服务、越秀服务、祈福生活服务年初至今涨幅居前。

图 4：浦江中国、中奥到家本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：滨江服务、越秀服务、祈福生活服务年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：融创服务、碧桂园服务、保利物业本周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/21

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约13.3个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/21;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/4/21

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/16

图 8：一线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/16

图 9：二线城市二手房价格指数有所回升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/16

图 10：三线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/16

图 11：四线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/4/16

3. 重要政策及动态

3.1 本周重要行业政策与新闻

表 4：本周要闻：最高法明确商品房无法交付时，购房者退款享有优先请求权;杭州临平区放宽限购

数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究

3.2 本周重点公司新闻及公告

表 5：本周公司动态：大悦城地产拟发行规模为人民币10亿元境内债券

数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究

风险提示：

1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;

2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。